“전세가 무조건 이득”이라고들 하지만, 금리와 상황에 따라 달라요. 핵심은 보증금이 묶이면서 생기는 기회비용과 월세를 같은 잣대로 비교하는 거예요.
비교의 기준: 전월세전환율
보증금을 월세로 바꾸는 비율이 전월세전환율이에요. 법정 상한은 기준금리 + 2%입니다. 예를 들어 보증금 1억을 전환율 5.5%로 월세화하면 월 약 45.8만 원이에요.
월세 환산 = 전환 보증금 × 전환율 ÷ 12
전세가 유리한 경우
- 전세대출 금리가 전월세전환율보다 낮을 때 — 빌려서 보증금을 넣어도 이자가 월세보다 쌉니다.
- 목돈이 있어 대출이 적게 필요할 때.
- 2년 이상 오래 거주할 때(이사·중개비 절감).
월세가 유리한 경우
- 목돈이 없거나, 그 돈을 전환율보다 높은 수익으로 굴릴 수 있을 때.
- 거주 기간이 짧을 때(전세 사기·보증금 리스크 회피).
- 전세가율이 높아 깡통전세 위험이 있을 때.
이렇게 비교하세요
① 전세의 ‘실질 월 비용’ = 전세대출 이자(또는 보증금×내 투자수익률) ÷ 12. ② 이걸 월세(+관리비)와 비교. 전세 실질 월 비용이 월세보다 낮으면 전세가 이득이에요.
※ 일반적인 기준 안내이며, 실제는 금리·세금·보증금 안전성 등 변수에 따라 달라집니다.